Modelos analógicos de valoración de bienes inmueblesuna aplicación a la valoración agraria en La Rioja

Resumen

Con el objetivo de encontrar y desarrollar nuevas metodologías de valoración más precisas que nos permitan determinar de una forma objetiva y técnica el valor de los bienes inmuebles rústicos se elabora la tesis doctoral arriba reseñada. Para conseguir este objetivo hemos utilizado los métodos econométricos mediante la aplicación de la regresión múltiple. Hemos partido de un conjunto de datos formado por 1898 valoraciones de bienes inmuebles divididos en los tres bloques siguientes: bloque n1 (población de 707 elementos). Expropiaciones realizadas por la C.A. de La Rioja. Bloque n2 (población de 330 elementos). Expropiaciones realizadas por el Ministerio de Obras Públicas en La Rioja. Bloque n3 (población de 822 elementos) operaciones de compra-venta en el mercado libre de bienes inmuebles. Para cada bien inmueble se han determinado y tipificado las siguientes variables explicativas: municipios, superficie total, cultivo, calidad del suelo, sistema de riesgo, edad de la plantación, mejoras estructurales, tipos de accesos, concentración parcelaria, conexión, distancia al núcleo urbano, expectativas futuras de uso. Lo que se pretende calcular es la contribución de cada una de estas variables a la explicación de la variable endógena que en nuestro caso será el justiprecio para los bloques n1 y n2 y el precio del mercado para el bloque n3. Hemos aplicado el método de regresión por pasos o regresión “stepwise”, obteniendo los siguientes modelos econométricos: 1.- justiprecio=73,5089+75,013 cultivo-1,953 municipio +15,784 expectativas +30,645 regadio +1,141 edad - 15,256 distancia núcleo urbano ---r2ajuste=0,6858. 2.- justiprecio= -102,782+168,28 cultivo+112,935 regadio-143,543 concentración parcelaria+ 10,765 expectativas ---r2 ajustado=0,8902 3. Precio mercado= -126,492+21,302 ml+30,682 reg -1,088 mun.+18,368 exp.+6,162 acce.+10,938 calidad suelo +2,802 mejoras + 16,146 anexion ---r2 ajustado=0,6265.